BELEDİYE BAŞKANLIĞINDAN DUYURULUR  

          Komisyon Kararı: 2023-12 Sayılı İmar Komisyon Kararı Belediye Meclisimizin 03.10.2023 tarih ve  2023-62 sayılı Meclis Kararı ile komisyonumuza sevki yapılan ve İmar ve Şehircilik Müdürlüğümüz tarafından hazırlatılmış olan ve  mülkiyeti Maliye Hazinesine ait bulunan, Merkez Mahallesi Çillioğlu Sokağa cepheli Sarıçökek Köyü 257 Ada 31 parsele Toplu Konut İdaresince toplu konut yapılabilmesi için hazırlatılan  imar plan tadilatı talebini görüşmek üzere toplandı.

Mevcutta, daha önce  Toplu Konut yapmak üzere toplu konut imarı verilen bir takım alanların planda geri iadesini yapacak şekilde eskiye döndürülmesi ve Sarıçökek Köyü 257 Ada 31 parselde yeni oluşturulacak olan toplu konut alanının “konut alanı” ihtiyacını karşılayacak şekilde, uygun ve genel plan kararlarını aşmayacak şekilde çeşitli alanlardan konut azaltması yapılması ve bunu yaparken de ilave bir takım yan düzenlemeleri de yapmak üzere, genişçe bir alanı kapsayan, plan tadilat teklifinin mevcudiyeti görüldü.

Plan tadilatına konu söz konusu alanlardan Sarıyer Mahallesi 109 ada 21,39,44 ve 333 ada 1 parsellerin  daha önce Toplu Konut Alanı olarak belirlendiği ancak malikleri ile bir uzlaşıya varılamaması nedeniyle bu alanlardan vazgeçildiği ve bu nedenle bu parselleri ilgilendiren alanların, etrafıyla beraber, toplu konut imarı verilmezden evvelki haline döndürülmek istendiği; söz konusu diğer alanlardan Merkez Mahallesi  191 ada 139,145 ve 146 nolu parsellerin bulunduğu alanlar ise  D100 karayolunun kuzeyinde, yer aldığı,  üzerlerinde ticari yapılar bulunduğu ve bu parsellerin ticari alana dönüştürülmesinde sahiplerinin muvafakatlerinin olduğu; yine söz konusu Sarıçökek Köyü Mücavir  alan içindeki 257 ada 31 nolu parselin ise mevcutta Üniversite Alanı olarak ayrıldığı, geçmişte Düzce Üniversitesine amacına uygun olarak kullanmak üzere tahsis edildiği ancak söz konusu üniversite tarafından alanda herhangi bir faaliyette bulunulmadığı tahsis süresinin de artık sona erdiği, yapılaşmamış ve boş olduğu, kentin kuzeyinde ve TEM otoyolunun güneyinde ve  doğusunda Kaynaşlı Rallikros alanının bitişiğinde bulunan bir parsel olduğu,  bu parselde  Toki ile Düzce Milli Emlak Müdürlüğü arasında toplu konut idaresi tarafından konut alanına dönüştürülmesi ve konut üretilmesi konusunda uzlaşı bulunduğu;  257 ada 128 parsel ise TEM otoyolunun kuzeyinde bulunan ve 257 ada 31 parsele yaklaşık 260 m mesafede yer alan bir parsel olduğu ve planda yakınında açık spor alanları bulunmakla beraber burada kurulacak bir üniversite kampüsüne hizmet edecek bir kapalı spor alanına yer verilmediği, arazinin yapılaşmamış ve boş durumda olduğu;  tadilata konu edilen diğer bir kısım olan Kumluca mahallesi 106,118,160,233,239,323,324 ve 206 nolu adalarda yer alan muhtelif parsellerin çoğunluğu üzerinde konut yapıları bulunmakta  olup alanda 3194 S.k/18. Maddesi ile imar uygulaması yapılmak istendiğinden bu adalar üzerideki bir kısım donatı alanlarının kendi içinde yeniden dağıtılmak istendiği bir kısmının da durumuna göre diğer alanlara taşınmak istendiği; tadilata konu söz konusu taşınmazlardan Sarıçökek 257 ada 31 nolu parselin Maliye Hazinesi mülkiyetinde, Sarıçökek 257 ada 128 nolu parselin Toplu Konut İdaresi mülkiyetinde olup diğerlerinin ise  özel mülkiyette olan parseller olduğu; tadilata konu konu parsellerin büyük çoğunluğunun kadastral parsel niteliği taşımakta olup henüz imar parseli niteliği taşımadığı anlaşıldı.

Sarıyer  Mahallesi 109 ada 21,39 ve 44 nolu  parseller üzerinde uzun süredir devam eden Toplu Konut İdaresince konut yapılabilmesi yönündeki çalışmalarda  gelinen son durumda bazı malikler ile uzlaşma sağlanamamış olup Toplu Konut İdaresi için yeni alan arayışına gidilmiş olduğu; imar planı içindeki yapılaşmamış ancak yapılaşmaya uygun alanlar birlikte değerlendirilerek Toplu Konut İdaresince yapılaşmaya gidilebilmesi için uygun alanlar belirlenmesi gerektiği, ancak bunu yaparken ilave imar planı yapımını gerektirecek ya da plan bütünlüğünü bozacak (nüfus artışı, donatı azaltılması v.b.) nitelikteki planlama kararlarından kaçınıldığı anlaşıldı. Bunlarla birlikte kentin farklı bölgelerinde 3194 sayılı İmar Kanunu 18. Maddesi kapsamında imar parselleri oluşturmak üzere imar uygulaması çalışmaları Belediyemiz bünyesinde hızla yapılmakta olduğundan, özellikle Merkez Mahallesinde D100 karayolu kuzeyinde bulunan 191 ada 139,145 ve 146 nolu parsellerin bulunduğu alanlar,  Sarıyer Mahallesi 109 ada 21,22,39 ve 44 nolu parseller ile 244 ada 14 nolu parsellerin bulunduğu alanlar, bir diğeri de Kumluca Mahallesi  106,118,160,233,239,323,324 ve 206 nolu adalarda yer alan muhtelif parseller olduğu; daha önce Toplu Konut yapılacak alanlarda plandaki kullanım kararlarının ve ulaşım bağlantılarının değiştirilmiş olması ve  uygulama yapılacak olan bölgelerde yapılaşmanın az olması nedeniyle fazlasıyla boş durumda olan bölgelerde düzenlenen Sosyal Donatı alanlarının fazla olması sebebi ve  Düzenleme Ortaklık Payı değerleri yasal sınır olan %45 değerinin üzerinde çıkması gibi nedenler ile  imar uygulaması çalışmalarında sorunlar yaşanmakta olduğundan  imar uygulaması yapılacak olan  bu alanlardaki sosyal donatı alanları ile konut alanlarında yeniden düzenleme yapılması gerektiği ve bu nedenle kentin farklı bölgelerinde yapılacak olan 3194/18 uygulama alanlarında Düzenleme Ortaklık Payı’nın (DOP) mümkün olduğunca dengeli olmasını sağlamak istendiği, özellikle uygulama yapılacak olan  bölgelerdeki sosyal donatı alanlarından hizmet etki alanı  da dikkate alınarak,  bazılarının konumunun değiştirilmesi, ulaşım bağlantılarının yeniden düzenlenmesinin  amaçlandığı da ayrıca anlaşıldı.

Plan değişikliği önerisinde; Sarıyer Mahallesi 109 ada 21,39 ve 44 parsellerdeki Toplu Konut Alanı kaldırılarak toplu konut öncesi eski plan kararlarına dönüldüğü;  Sarıyer Mahallesi 244 ada 14 parseldeki Kapalı Spor Tesisi Alanının, üniversite alanına yakın ve kapalı spor alanı ihtiyacını karşılayacak şekilde, yeni oluşturulan Toplu Konut Alanının kuzeyinde (Sarıçökek köyü 257 ada 128 nolu parselde) yeniden düzenlendiği; bu tadilatın asıl amacı olan  toplu konut alanının da Sarıçökek Köyü 257 ada 31 nolu parselde yeniden düzenlendiği,  Toplu Konut Alanı olarak yeniden düzenlenen alanda yapılaşma koşulları Emsal E:1.10 ve yükseklik Yençok:3 kat olarak belirlendiği; Merkez Mahallesi 191 ada 139 , 145 ve 146 nolu parsellerin konut alanı olarak planlanan bölümlerinin ticaret alanı olarak yeniden düzenlenerek bu alandaki doğu-batı doğrultulu 7.00m imar yolu güneye kaydırılıp  Ticaret + konut alanı ile yeni oluşturulan Ticaret  Alanı arasında yine 7.00m olarak yeniden düzenlenmiş olduğu ve Ticaret  Alanı olarak düzenlenen bölümlerde yapılaşma koşulu, yakın çevresindeki yapılaşma kararlarıyla aynı olacak şekilde  Ayrık Nizam 2 kat ve Taks:0.35, Kaks:0.70 olarak belirlendiği; Kumluca Mahallesi içinde bulunan 323 ada 1 ve 2 nolu parsel üzerindeki Otogar alanı iptal edilerek bu alan konut alanı ve park alanı olarak yeniden düzenlenmiş ve Otogar alanın da Merkez Mahallesi 191 ada 138,139 ve 146 nolu parsellerin bir bölümü üzerinde , Belediye Hizmet Alanı tahsisi iptal edilerek 15 m imar yoluna cephe olacak şekilde “Otogar” olarak  yeniden düzenlendiği;  Kumluca mahallesi 118 ada 31, 34,35,36 ve 37 parseller üzerindeki Anaokulu alanı, ortaokul alanı ve aile sağlığı merkezi alanı,  116 ada 14 parsel üzerindeki  resmi kurum alanı ile cami alanı mümkün olduğunca alanları korunarak formları yeniden düzenlendiği; 106 ada 19,20 ve 33 parseller üzerinde ayrıca  160 ada 3 ve 4 parsel arasında olacak şekilde , oluşturulacak olan parselasyonda parsellere cephe oluşturmak amacıyla kuzey-güney doğrultulu 7.00m yol düzenlemesi yapıldığı; Kumluca 160 ada 29 parsel üzerindeki Aile Sağlığı merkezi kaldırılarak Sarıçökek köyündeki Toki’ye ait olan 257 ada 128 parsel üzerinde yeniden düzenlendiği; yine Kumluca 160 ada 29 parseldeki Anaokulu alanı düzenlemesi de formu değiştirilerek yine bu parsel üzerinde yeniden düzenlendiği; Kumluca mahallesi 106, 233, 324, 160 nolu adalardaki  muhtelif parsellerden geçen su kanalının genişliği 3.00m olarak ve yanına da yine 3.00m genişliğinde geçiş amaçlı pasif yeşil alan bırakılarak yeniden düzenlendiği; Kumluca 160 ada 41 ve 42 nolu parseller üzerindeki Açık Spor alanı hisselerin dengeli dağılımı sağlamak amacıyla bir miktar küçültüldüğü ancak artan alanın Sarıçökek Mahallesinde yeni düzenlenen 257 ada 128 nolu parseldeki Kapalı Spor Alanına dahil edilerek yeniden düzenlendiği; Kumluca 160 ada 45 ve 50 parsel üzerindeki park alanı düzenlemesinin, yine hisselerin dengeli dağılımını sağlamak için bir miktar küçültüldüğü ancak bu azalmanın 323 ada 2 parsel, 206 ada 16 parsel 206 ada 1,2,4,5,6 ve 7 parseller üzerinde yeni park alanı düzenlemeleri yapılarak karşılandığı; Kumluca 160 ada 45 ve 50 parselin güneyindeki 7.00m imar yolunun düz bir hat olacak şekilde yine 7.00m olarak yeniden düzenlendiği; yine Kumluca Mahallesinde plan değişikliği sınırları içinde, hisselerin dengeli dağılımını sağlamak amacıyla bazı 7.00m, 10.00m, 12.00m enkesitli imar yollarının 1-3 metre aralığında kaydırılarak yeniden düzenlendiği; Kumluca 323 ada 3,4,5,6 ve 7 parsellerin güneyindeki konut alanına dahil edilmiş olan yol boşluğunun,  yine yol olacak şekilde imar adasının formunun yeniden düzenlendiği; Kumluca 160 ada 41,42,26 parsellerin güneyindeki 160 ada 14,15 ve 16 parsellerin doğusundaki 15.00 m enkesitli imar yolunun da yine hisselerin dengeli dağılımını sağlamak için bir miktar kaydırıldığı incelendi.

Neticede tadilat ile, ufak düzeltmeler dahil, toplam  yaklaşık 199 900 m² alanın yeniden düzenlendiği; yapılan değişiklik önerisi ile mevcut donatı alanlarının dağılım ve yerleri değişmekle beraber ana plan kararlarını değiştirecek nitelikte olmadığından plan bütünlüğünün korunduğu, yapılan değişikliğin ihtiyacın giderilmesine yönelik olarak hazırlandığı;  genel plan kararlarında yukarıda verilenin dışında bir değişiklik öngörmediği ve herhangi bir imar artışı getirmediği sebebi ile  yapılan bu resen plan tadilat teklifinin meri planların bütünlüğünü bozucu bir niteliğe sebep olmadığı ve bu nedenle uygun olduğu  sonucuna varıldı. Neticede 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve  1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı tadilat teklifi, Şehir plancısı Fadimana ERKAN’ın uygun görüşleri doğrultusunda, komisyonumuzca uygun bulunarak oy birliği ile kabul edildi”  şeklinde olup, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26. maddesi uyarıca hazırlanıp onaylanmış olan; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı ve  1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı tadilatı 3194 sayılı İmar Kanununun 8/b maddesi ve 5393 sayılı Kanunun 18/c maddesi gereğince 07.11.2023 tarih ve 2023-70 sayılı Meclis Kararı ile onaylanmış olup, yine aynı madde ile 21.12.2023 tarihinde belediye hizmet binası panosunda asılarak ve internet sitesinde yayınlanarak ilan edilmiştir. Planlara ilişkin plan işlem numarası  NİP-811040181  ve UİP-811040085’dir.

Önemle duyurulur.

NOT:

Askıya Çıkış Tarihi: 21/12/2023

Askıdan İniş Tarihi: 21/01/2024

1000-g26b22b4c-renkli      1000-g26b22d1b-renkli         1000-g26b22c1b-renkli       1000-g26b22c1a-renkli       1000-g26b22b4d-renkli                       1000-g26b22a3d-renkli      1000-g26b22b4a-renkli

5000-g26b22d     5000-g26b22c       5000-g26b22b      5000-g26b22a